Tilgungsfreie Zeit, Tilgungsaussetzung und tilgungsfreie Anlaufjahre – was bedeutet das für Deine Baufinanzierung?
Tilgungsaussetzung und tilgungsfreie Anlaufjahre geben Dir Spielraum, wenn es mal enger wird – oder helfen, den Start in die Finanzierung besser zu strukturieren.
Das Wichtigste zur Tilgungsaussetzung
- Eine tilgungsfreie Zeit erlaubt Dir, die Rückzahlung (Tilgung) Deines Darlehens für einen festgelegten Zeitraum auszusetzen.
- In dieser Zeit zahlst Du nur die Zinsen, die eigentliche Schuld bleibt bestehen.
- Die ausgesetzten Tilgungen werden nicht erlassen, sondern später – etwa durch höhere Raten oder eine verlängerte Laufzeit – nachgeholt.
- Eine Tilgungsaussetzung kann bei finanziellen Engpässen Entlastung schaffen und Dir kurzfristig Luft verschaffen.
- Tilgungsfreie Anlaufjahre bieten Dir vor allem am Beginn der Finanzierung geringere Monatsraten, bevor die reguläre Tilgung startet.
Was bedeutet „tilgungsfreie Zeit“ oder bei Krediten?
Die tilgungsfreie Zeit ist ein fest vereinbarter Zeitraum, in dem Du keine Tilgungsraten zahlst. Du überweist also nur die anfallenden Zinsen an die Bank – der eigentliche Kreditbetrag bleibt unverändert. Die Restschuld verringert sich in dieser Phase nicht, weil keine Tilgung erfolgt.
Solch eine Pause kann – je nach Vereinbarung – zu Beginn oder auch im laufenden Kredit greifen. Bei Immobilienfinanzierungen wird sie häufig als „tilgungsfreie Anlaufphase“ bezeichnet. Das bedeutet, dass Du in den ersten Jahren nach der Auszahlung nur die Zinsen zahlst.
Gerade für Angehörige der Blaulicht-Berufe kann das sinnvoll sein: Vielleicht musst Du nach dem Hauskauf erst umziehen, umbauen oder in Deine neue Umgebung investieren. Durch die tilgungsfreie Zeit bleibt die monatliche Belastung zunächst niedrig, bis sich Dein Alltag und Dein Einkommen stabilisiert haben.
Was bedeutet „Tilgungsaussetzung“ konkret?
Die Tilgungsaussetzung ist eine Vereinbarung zwischen Dir und der Bank, die Tilgung zeitweise komplett auszusetzen. Du zahlst während dieser Zeit nur die Zinsen – die Tilgung wird aufgeschoben. Wichtig ist: Das ist kein Schuldenerlass, sondern eine Verschiebung der Rückzahlung.
Die ausgesetzten Beträge werden später nachgeholt, meist durch eine Verlängerung der Laufzeit oder höhere Tilgungsraten. In manchen Fällen verlangt die Bank für diese Flexibilität einen Zinsaufschlag oder eine Gebühr. Die genauen Konditionen hängen vom jeweiligen Kreditinstitut ab.
Für Dich als Polizist, Feuerwehrmann, Soldat, Arzt oder Pflegekraft kann eine Tilgungsaussetzung besonders hilfreich sein, wenn Du
- krankheitsbedingt weniger verdienst,
- in Elternzeit gehst,
- oder wegen Mehrarbeit und Schichtausfällen finanzielle Engpässe hast.
Viele Banken zeigen sich bei nachvollziehbaren Gründen verhandlungsbereit, wenn absehbar ist, dass sich Deine Situation wieder verbessert. Wichtig ist, frühzeitig das Gespräch zu suchen – je früher, desto mehr Möglichkeiten hast Du.
Wann wird eine Tilgungsaussetzung von Anfang an eingeplant?
Manchmal ist eine Tilgungsaussetzung auch Teil eines Finanzierungsmodells. Sie wird dann von Beginn an so gestaltet, dass Du in den ersten Jahren nur Zinsen zahlst, während Du parallel Kapital in ein anderes Produkt einzahlst – etwa eine Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag.
Das Prinzip:
- Du nimmst ein Annuitätendarlehen auf und zahlst dafür nur die Zinsen.
- Gleichzeitig besparst Du z. B. einen Bausparvertrag.
- Sobald die Bausparsumme zuteilungsreif ist, wird Dein Darlehen in einer Summe getilgt.
- Danach zahlst Du die Bausparsumme in Raten an die Bausparkasse zurück.
Während der Tilgungsaussetzung dient das angesparte Guthaben als Sicherheit für die Bank. Das verschafft Dir am Anfang geringe Raten, erfordert aber Disziplin beim Ansparen – besonders, wenn Dein Alltag ohnehin fordernd ist.
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Was sind „tilgungsfreie Anlaufjahre“ im Bezug zur Tilgungsaussetzung?
Die tilgungsfreien Anlaufjahre sind die bekannteste Form der tilgungsfreien Zeit – vor allem bei staatlich geförderten Krediten, etwa von der KfW.
Das Prinzip ist einfach: In den ersten Jahren nach Auszahlung zahlst Du nur die Zinsen, noch keine Tilgung. Deine Monatsrate ist dadurch anfangs deutlich niedriger. Nach Ende der Anlaufphase beginnt die eigentliche Rückzahlung, und die Rate steigt entsprechend an.
Beispiel:
Du nimmst eine Baufinanzierung über 300.000 € auf, mit einem Zinssatz von 3,2 % p.a. und vereinbarst 3 tilgungsfreie Anlaufjahre.
- In diesen drei Jahren zahlst Du monatlich nur etwa 800 € Zinsen, keine Tilgung.
- Nach Ablauf der Anlaufzeit steigt die Rate – zum Beispiel auf 1.250 € monatlich, weil nun zusätzlich zur Zinszahlung auch die Tilgung startet.
Bei der KfW kannst Du je nach Laufzeit zwischen 1 und 5 tilgungsfreien Jahren wählen. Je länger die Gesamtlaufzeit, desto mehr Anlaufjahre sind möglich. Diese Option verschafft Dir finanzielle Luft am Anfang, verlängert aber die Gesamtdauer der Rückzahlung.
Gerade im Blaulichtbereich, wo Anschaffungen, Familienplanung oder Wohnortwechsel oft zusammenfallen, ist das ein wirksames Instrument, um den Start in die Finanzierung stressfrei zu gestalten.
Mein Rat als Baufinanzierungsberater bei der Tilgungsaussetzung
Eine tilgungsfreie Zeit oder Tilgungsaussetzung kann sinnvoll sein – aber sie sollte immer strategisch geplant werden. Sie schafft kurzfristig Entlastung, verlängert jedoch langfristig die Laufzeit und erhöht die Zinskosten. Deshalb gilt:
- Nutze sie gezielt bei echten Engpässen oder am Anfang Deiner Finanzierung.
- Sorge gleichzeitig für Rücklagen, damit Du nach der Pause wieder in den Tilgungsmodus starten kannst.
- Prüfe immer, ob Dein Vertrag gebührenfreie Tilgungsanpassungen oder Sondertilgungen erlaubt.
Ein gut strukturierter Tilgungsplan zeigt Dir, wie sich jede Phase – auch eine tilgungsfreie – auf Deine Restschuld auswirkt. Ich helfe Dir gern, das Modell zu wählen, das zu Deiner Lebensrealität im Blaulichtdienst passt: planbar, fair und mit der Sicherheit, die Du verdienst.
Ich freue mich auf alle deine Fragen.