Immobilienkredit als Grenzgänger – so bekommst du deine Finanzierung sicher und fair

Wenn du in Deutschland lebst, aber dein Gehalt in der Schweiz, in Luxemburg oder in Dänemark verdienst, ist die Finanzierung deines Eigenheims etwas komplexer – nicht unmöglich, aber mit speziellen Anforderungen verbunden. Viele Banken halten sich in diesem Bereich zurück. Der Grund dafür liegt weniger in der Bonität der Antragstellenden – die ist bei Grenzgängern häufig sogar überdurchschnittlich – als vielmehr in den gesetzlichen und organisatorischen Vorgaben, die eine Bank bei solchen Finanzierungen erfüllen muss.

Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) im März 2016 müssen Kreditinstitute bei grenzüberschreitenden Finanzierungen deutlich mehr prüfen und dokumentieren. Für jede Darlehensvergabe gelten verschärfte Anforderungen an Transparenz, Risikobewertung und Nachweispflicht. Das betrifft insbesondere Einkommen in Fremdwährung – etwa Schweizer Franken (CHF) oder Dänische Kronen (DKK).

Gerade bei Grenzgängern entstehen dadurch zusätzliche Verwaltungs- und Übersetzungsaufwände: Arbeitsverträge, Lohnabrechnungen, Steuerbescheide und Sozialabgaben müssen in der Regel zweisprachig überprüft und im Kontext unterschiedlicher Rechtsordnungen bewertet werden. Für Banken bedeutet das: mehr Personalzeit, höhere Kosten – und im Zweifel weniger Effizienz pro Antrag.

Mehr Aufwand, mehr Risiko, weniger Standardlösungen

Während Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit Einkommen in Euro meist standardisierte Prozesse durchlaufen, sind Grenzgänger-Finanzierungen Einzelfälle. Die Bank muss unter anderem prüfen:

• Wie stabil ist das Einkommen in Fremdwährung langfristig?
• Wie stark schwankt der Wechselkurs?
• Wie werden Steuern und Abgaben grenzüberschreitend geregelt (z. B. durch Doppelbesteuerungsabkommen)?
• Gibt es Risiken, dass sich die Rückzahlungsfähigkeit bei Währungsschwankungen verändert?

Diese Prüfungen sind aufwendig, erfordern Erfahrung und klare interne Richtlinien. Viele Banken, insbesondere überregionale Institute ohne Filialen in Grenznähe, bieten deshalb keine Grenzgänger-Finanzierungen an. In Grenzregionen wie am Bodensee, im Allgäu oder entlang der Schweizer Grenze sieht das anders aus: Dort gibt es mehr Institute, die sich auf solche Finanzierungen spezialisiert haben und die Prozesse routiniert abwickeln können.

Rechtlicher Hintergrund: Das Wandlungsrecht für Fremdwährungsdarlehen

Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde in Deutschland ein sogenanntes Wandlungsrechteingeführt (§ 503 BGB). Dieses besagt, dass Darlehensnehmende, die ihr Einkommen nicht in Euro, sondern in einer anderen EU-Währung erhalten, unter bestimmten Bedingungen das Recht haben, ihr Darlehen in ihre Gehaltswährung umzuwandeln.

Das kann z. B. dann greifen, wenn sich der Wechselkurs um mehr als 20 % zulasten des Kreditnehmenden verändert (§ 493 BGB – Informationspflichten der Bank). Damit sollen Verbraucherinnen und Verbraucher vor drastischen Währungseinbrüchen geschützt werden.

Für die Banken bedeutet dieses Recht allerdings ein zusätzliches Risiko:

• • Sie müssen mit plötzlichen Währungsumstellungen rechnen, die die Kalkulation des Kredits verändern.
  • Sie tragen im Ernstfall selbst Wechselkursverluste.
  • Vertragsbedingungen, Sicherheiten und Bewertungsgrundlagen müssen im neuen Währungsrahmen angepasst werden.

Viele Institute wollen dieses Risiko nicht eingehen und verzichten deshalb auf Kredite in Fremdwährung – oder sie vergeben sie nur an besonders bonitätsstarke Kunden mit sehr sicherem Einkommen, etwa Beamte, Ärzte oder Offiziere.