Hauskauf unverheiratet – sicher entscheiden ohne böse Überraschungen

Mitten in der Vorfreude auf die eigenen vier Wände denkt natürlich niemand gern an Trennung oder den Verlust eines Partners. Doch gerade beim Hauskauf unverheiratet gehört es dazu, auch diese Themen frühzeitig anzusprechen – nicht aus Misstrauen, sondern aus Verantwortungsgefühl.

Viele meiner Kunden aus Polizei, Feuerwehr, Klinik oder dem militärischen Dienst tragen im Alltag große Risiken. Umso wichtiger ist es, sich auch privat abzusichern, bevor es zu unangenehmen Überraschungen kommt. Im Folgenden zeige ich dir, wie die rechtliche Lage aussieht und welche Schritte dich und deinen Partner zuverlässig schützen können.

Was passiert bei einer Trennung mit dem Haus?

Gibt es beim Hauskauf unverheiratet keine vertraglichen Vereinbarungen, gehört die Immobilie demjenigen, der im Grundbuch steht. Das ist juristisch eindeutig – unabhängig davon, wie viel Geld, Zeit oder Arbeitsleistung der andere investiert hat. Zwar gibt es für unverheiratete Paare theoretisch einen Ausgleich für sogenannte „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“, aber diese müssen im Streitfall nachgewiesen werden. Und das ist oft schwierig.

Steht ihr beide jeweils mit 50 Prozent im Grundbuch, ist zunächst klar, wem welcher Anteil gehört. In der Trennung müssen dann zwei Fragen geklärt werden:

• Wer bleibt im Haus wohnen?
• Wie wird der andere Partner finanziell ausgezahlt?

Kommt ihr hier nicht zu einer Einigung, kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung angeordnet werden. Das ist rechtlich identisch wie bei einer Scheidung, aber emotional und finanziell meist noch belastender – besonders, wenn einer von euch gerade im Schichtdienst steckt oder durch Einsätze ohnehin unter Druck steht.
Teilungsversteigerung – warum sie fast immer die schlechteste Lösung ist.

Eine Teilungsversteigerung ist im Prinzip eine Zwangsversteigerung, ausgelöst durch Uneinigkeit und nicht durch Zahlungsunfähigkeit. In diesem Fall muss zunächst keiner von euch im Haus bleiben. Das Problem: Bei solchen Auktionen wird selten der tatsächliche Verkehrswert erreicht. Meist liegt das Gebot deutlich darunter.
Das Gericht darf nur verkaufen, wenn das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des ermittelten Verkehrswerts erreicht hat.

Von diesem Erlös werden Verfahrenskosten abgezogen, der Rest wird geteilt. Ziehen einer von euch den Antrag zurück, trägt er allein die bis dahin entstandenen Kosten. Noch komplizierter wird es, wenn ein Partner im Grundbuch steht, aber der andere die Baufinanzierung unterschrieben hat. Dann gehört einem das Haus – und der andere muss weiter zahlen. Weil die Bank als Gläubiger ebenfalls im Grundbuch steht, kann sie bei Zahlungsstörungen eine Zwangsversteigerung durchsetzen. Für beide Partner ist das meist die schlechteste aller Lösungen.

Darum rate ich beim Hauskauf unverheiratet immer dazu, schriftlich festzuhalten:

• Wem wie viel der Immobilie gehört
• Wer grundsätzlich bleiben darf
• Wer im Ernstfall auszahlt
• Wie hoch die Abfindung ist
• Wer die Finanzierung übernimmt

Das schafft Klarheit und verhindert Streit – besonders dann, wenn dein Arbeitsalltag ohnehin stark belastet ist.

Was passiert beim Tod eines Partners?

So schwer der Gedanke auch ist: Beim Hauskauf unverheiratet ist der Todesfall ein entscheidender Punkt, den ihr unbedingt regeln solltet.

Stell dir folgende Situation vor:
Ihr seid je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen, aber habt keine weiteren Vereinbarungen getroffen. Einer von euch verstirbt plötzlich.

In diesem Fall gilt:
Der überlebende Partner ist nicht automatisch erbberechtigt

Das heißt:
Der Anteil des verstorbenen Partners geht nicht an den überlebenden Partner, sondern an dessen gesetzliche Erben – zum Beispiel:

• Kinder aus früheren Beziehungen
• Eltern
• Geschwister

Je nach Familiensituation kann das bedeuten, dass du plötzlich Mit-Eigentümer mit Menschen wirst, die du kaum kennst – oder die das Haus verkaufen wollen. Kannst du die Erben nicht auszahlen, droht genau das: Teilungsversteigerung.

Steht der verstorbene Partner allein im Grundbuch, hast du als überlebender Partner sogar nur 30 Tage, um auszuziehen, wenn die Erben Anspruch erheben. Wie ihr vorbeugen könnt

Beim Hauskauf unverheiratet ist dringend ratsam:

• Testament oder Erbvertrag aufzusetzen
• Wohn- oder Vorkaufsrechte zu vereinbaren
• im Grundbuch ein „dingliches Wohnrecht“ einzutragen
• steuerliche Freibeträge zu beachten

Unverheiratete haben nur 20.000 Euro Freibetrag in der Erbschaftssteuer. Alles darüber wird mindestens mit 30 % besteuert. Das kann schnell fünfstellige Beträge ausmachen. Gerade wenn einer von euch im Polizei-, Rettungs-, Militär- oder Klinikdienst arbeitet, wo immer ein berufliches Risiko besteht, ist eine solche Absicherung keine Formalität – sondern echte Fürsorge. Ein lebenslanges Wohnrecht für den überlebenden Partner kann verhindern, dass Erben auf einen Verkauf drängen oder dass du plötzlich dein Zuhause verlierst.

Versicherungen – wichtige Rettungsanker im Ernstfall

Auch bei der Finanzierung spielt der Todesfall eine große Rolle:

• Haben beide Partner den Kredit unterschrieben, haftet der Überlebende zu 100 %.
• Läuft die Finanzierung nur auf einen Partner, gehen die Schulden auf die Erben über. Häufig führt das zu einem erzwungenen Verkauf.

Eine Restschuldversicherung kann das verhindern:
Sie springt ein, wenn ein Kreditnehmer verstirbt, und übernimmt die noch offene Restschuld. Gerade bei hohen Summen kann das den Unterschied machen, ob ein Haus gehalten werden kann oder nicht.
Eine klug gestaltete Lebensversicherung kann ebenfalls helfen – besonders wenn sie so abgeschlossen wird, dass keine Erbschaftssteuer fällig wird. Damit können:

• Erben ausgezahlt
• Pflichtanteile beglichen
• oder die Finanzierung weitergeführt werden

Habt ihr die Immobilie als GbR gekauft, sollte im Gesellschaftervertrag geregelt sein, wie Anteile im Sterbefall übertragen werden. Der überlebende Partner muss aber mit Grundbuchkosten und eventuell Grunderwerbsteuer rechnen.