Eigenkapital beim Hauskauf – wie viel du wirklich brauchst und was dazu zählt
Wie viel Eigenkapital du beim Hauskauf wirklich mitbringen solltest, hängt von Kosten, Risikoabsicherung und deiner persönlichen Lebenssituation ab – und genau diese Faktoren schauen wir hier im Detail an.
Das Wichtigste zum Eigenkapital beim Hauskauf
- Zum Eigenkapital beim Hauskauf zählen alle Vermögenswerte, auf die du sofort oder kurzfristig zugreifen kannst – etwa Guthaben, Wertpapiere oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag.
- Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger wird deine Baufinanzierung. Die Bank bewertet dein Vorhaben als sicherer und belohnt das mit besseren Konditionen.
- Als Faustregel gilt: Decke die Kaufnebenkosten (rund 10–15 % des Kaufpreises) mit Eigenkapital.
- Ideal ist, wenn du zusätzlich mindestens 10 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzierst.
- Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, dauert aber länger und ist teurer.
- Tipp für Einsatzkräfte: Kalkuliere konservativ mit dem Grundgehalt und nutze Zulagen oder Prämien lieber für Sondertilgungen – so bleibt dein Budget planbar, auch wenn sich Dienstzeiten ändern.
Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf ist nötig?
Die meisten Banken erwarten, dass du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzierst. Dazu zählen Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und – wenn vorhanden – die Maklerprovision. Je nach Bundesland summiert sich das auf 10 bis 15 % des Kaufpreises.
Diese Kosten werden nicht mitfinanziert, weil sie keinen materiellen Gegenwert bieten. Wenn du sie selbst zahlst, senkt das das Risiko der Bank und verbessert deine Chancen auf eine Zusage.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € liegen die Nebenkosten bei etwa 45.000 €. Diese Summe solltest du als Eigenkapital einplanen.
Praxis-Tipp: Plane die Abstimmung mit dem Notar oder der Bank so, dass Fristen nicht mit Diensten kollidieren. Eine bevollmächtigte Vertretung oder digitale Signatur spart wertvolle Zeit.
Wie viel Prozent Eigenkapital bringen die besten Konditionen?
Mit rund 30 % Eigenkapitalanteil bekommst du meist die besten Bauzinsen. Damit signalisierst du der Bank finanzielle Stabilität – sie stuft dein Risiko niedriger ein und reduziert den Zinssatz.
Wenn du nur die Nebenkosten trägst, bekommst du zwar eine solide Finanzierung, aber keine Spitzenkonditionen. Wer das Haus vermieten will, kann die Quote etwas niedriger ansetzen, weil sich die Zinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen lassen.
Durch dein sicheres Beschäftigungsverhältnis im öffentlichen Dienst erhältst du häufig ohnehin bessere Kreditbedingungen. Trotzdem gilt: Eigenkapital bleibt der stärkste Hebel für günstige Zinsen.
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Zum Eigenkapital beim Hauskauf gehören alle Vermögenswerte, die du kurzfristig einbringen kannst. Beispiele:
- Guthaben auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten
- Wertpapiere wie Aktien oder Fonds
- Auszahlungen oder Beleihungen aus Lebensversicherungen
- Zuteilungsreife Bausparverträge
- Eigenmittel aus Riester- oder Rürup-Verträgen
- Arbeitgeberdarlehen
- Erbschaften oder Schenkungen (steuerfreie Freibeträge beachten)
- Private Darlehen aus dem Familienkreis (schriftlich fixieren)
- Fördermittel von Bund, Land oder Kommune (z. B. energieeffizientes Bauen)
Auch Sachwerte wie ein eigenes Baugrundstück oder eine bereits abbezahlte Immobilie gelten als Eigenkapital.
Wenn du über mehrere kleinere Vermögensbausteine verfügst, kann es sich lohnen, diese zu bündeln und gezielt einzusetzen.
FAQs zum Thema – was gilt als Eigenkapital beim Hauskauf?
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Wann zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital für die Baufinanzierung?
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Wie zählt eine weitere Immobilie als Eigenkapital für die Baufinanzierung?
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Wie kann die Riester-Rente als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden?
Eigenleistung als Eigenkapital – die Muskelhypothek
Eigenleistungen – also selbst erbrachte Arbeiten – werden von vielen Banken als Eigenkapital anerkannt.
Das reduziert den Kreditbedarf und stärkt deine Position beim Gespräch mit der Bank.
Realistisch sind 10 % der Bausumme oder 10.000 – 30.000 € als anrechenbarer Wert. Handwerklich Ausgebildete können oft mehr geltend machen.
Typische Eigenleistungen:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Bodenverlegung
- Garten- oder Pflasterarbeiten
- Abriss oder Trockenbau
Wichtig ist eine realistische Selbsteinschätzung: Wenn du im Schichtdienst bist oder viele Wochenenden dienstlich gebunden, plane die Arbeiten in Blöcken – etwa in Freiwachen – und beziehe Familie oder Freunde ein.
Tipp: Eine Bauherrenhaftpflicht schützt dich und alle Helfer auf der Baustelle.
Hauskauf ohne Eigenkapital – geht das überhaupt?
Eine 100-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber teurer und mit höheren Zinsen verbunden. Außerdem bleibt nach der Zinsbindung meist eine deutlich höhere Restschuld.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ohne Eigenkapital kann die Monatsrate schnell um 300–400 € höher liegen als bei einer Finanzierung mit 80.000 € Eigenmitteln.
Risiken:
- Längere Laufzeit (oft über 30 Jahre)
- Teurere Anschlussfinanzierung
- Höhere Belastung bei Zinsanstieg
Kalkuliere nur mit deinem fixen Grundgehalt. Schicht- und Einsatzzulagen können schwanken – sie eignen sich besser für Sondertilgungen als für die Basisrate.
Woher bekomme ich Eigenkapital, wenn ich keins habe?
Du möchtest ein Eigenheim finanzieren, hast aber bisher kaum Rücklagen? Keine Sorge – das geht vielen so, gerade wenn man sich auf Beruf und Familie konzentriert. Auch ohne großes Startkapital lässt sich Eigenkapital beim Hauskauf aufbauen – mit Struktur, Zeit und einem klaren Plan. Der Schlüssel liegt im systematischen Vermögensaufbau. Selbst regelmäßige, kleinere Beträge können sich über Jahre zu einer soliden Basis entwickeln. Wichtig ist, dass du weißt, welche Wege es gibt und wie du sie optimal kombinierst.
1. Bausparvertrag – langfristig und planbar sparen
Ein Bausparvertrag ist eine der klassischen Möglichkeiten, um Eigenkapital beim Hauskauf aufzubauen. Er kombiniert Sparen und Finanzierungsoption in einem Produkt. Während du monatlich einen festen Betrag einzahlst, wächst dein Guthaben – und du sicherst dir gleichzeitig das Recht auf ein zinsgünstiges Darlehen für später.
Gerade für Berufe mit Schicht- oder Einsatzdienst ist der Bausparvertrag praktisch: Er läuft automatisch weiter, du bleibst diszipliniert und kannst das Guthaben später flexibel einsetzen – als Eigenkapital oder zur Ergänzung der Finanzierung.
Tipp: Nutze vermögenswirksame Leistungen deines Arbeitgebers. Das ist einer der einfachsten Wege, Eigenkapital aufzubauen, ohne dein monatliches Budget zu belasten.
2. Schenkung oder Erbschaft – Eigenkapital mit steuerfreiem Bonus
Schenkungen und Erbschaften sind häufige Quellen für zusätzliches Eigenkapital. Durch die hohen Steuerfreibeträge (je nach Verwandtschaftsgrad 20.000–500.000 €) kannst du große Teile davon ohne Abgaben nutzen. Wichtig ist eine saubere Dokumentation, z. B. durch einen Kontoauszug oder einen kurzen schriftlichen Nachweis.
Gerade wenn der Arbeitsalltag stark beansprucht, kann eine Erbschaft helfen, vor allem um Kaufnebenkosten ohne Kredit zu zahlen.
Tipp: Wenn eine Schenkung geplant ist, kann eine notarielle Vereinbarung spätere Konflikte vermeiden.
3. Privatdarlehen – flexible Hilfe aus dem Umfeld
Ein Privatdarlehen von Familie oder Freunden kann eine wichtige Überbrückung sein, wenn etwas Eigenkapital fehlt. Die Konditionen sind meist günstiger, die Rückzahlung flexibler. Trotzdem sollte ein schriftlicher Vertrag festhalten, wie viel geliehen wird, welche Laufzeit gilt und wie die Raten aussehen.
Wer unregelmäßig verdient, kann variable Rückzahlungen vereinbaren – so bleibt die Finanzierung handhabbar, ohne jemanden zu belasten.
4. Umschuldung bestehender Kredite – versteckte Liquidität nutzen
Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn ältere Kredite hohe Zinsen haben. Durch niedrigere Zinsen sinkt die monatliche Rate – das frei werdende Geld kannst du gezielt zum Aufbau von Eigenkapital nutzen.
Beispiel: Sinkt die Rate eines alten Kredits durch Umschuldung um 40–50 €, entstehen über fünf Jahre bereits 2.500–3.000 € zusätzlicher Sparbetrag.
Tipp: Prüfe unbedingt Kündigungsfristen und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen.
5. Lebens- oder Rentenversicherung beleihen – möglich, aber mit Bedacht
Hast du eine kapitalbildende Lebensversicherung oder private Rentenversicherung, kannst du sie als kurzfristige Liquiditätsquelle nutzen. Durch eine Beleihung erhältst du Geld, während der Vertrag weiterläuft.
Diese Option ist sinnvoll, wenn du Eigenkapital für Nebenkosten brauchst, aber dein Vertrag gut gefüllt ist.
Achtung: Eine Beleihung greift in die Altersvorsorge ein. Deshalb immer sorgfältig prüfen, ob das langfristig sinnvoll ist.
6. Alltagstaugliche Spartipps – Routinen schaffen, Eigenkapital aufbauen
Eigenkapital entsteht nicht nur durch große Schritte, sondern durch Konsequenz. Richte einen Dauerauftrag direkt nach Gehaltseingang ein, z. B. 150–200 € monatlich auf ein separates Sparkonto. So baust du über drei Jahre mehr als 7.000 € auf – ganz automatisch.
Automatisierte Sparpläne sind besonders wertvoll, wenn der Alltag stark schwankt. Sie laufen zuverlässig weiter, egal ob Früh-, Spät- oder Bereitschaftsdienst.
Tipp: Manche Banken bieten Sonderkonditionen für Beschäftigte im öffentlichen Dienst – ein Vergleich lohnt sich.
Mit diesen Dokumenten wird deine Finanzierung und deine Immo-Auswahl zum Kinderspiel!
Was spare ich mit Eigenkapital?
| Finanzierung mit Eigenkapital | 100 %-Finanzierung | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Eigenkapital | 80.000 € | 0 € |
| Darlehenssumme | 320.000 € | 400.000 € |
| Effektivzins | 3,25 % | 3,90 % |
| Anfangstilgung | 2,5 % | 2,0 % |
| Monatsrate | 1.480 € | 1.870 € |
| Zinskosten (15 Jahre) | 122.000 € | 186.000 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 161.000 € | 238.000 € |
Wie viel Eigenkapital sollte ich behalten?
Du solltest nicht dein gesamtes Eigenkapital in den Kauf einbringen. Eine Reserve von 3–6 Monatsnettoeinkommen ist empfehlenswert. Damit deckst du unvorhergesehene Kosten ab – etwa Reparaturen oder Ersatzanschaffungen.
Plane deinen „Notgroschen“ mit Blick auf Schichtwechsel und Urlaubsplanung. Gerade bei Dienstplanänderungen hilft es, liquide Mittel zu haben, ohne die Finanzierung zu gefährden.
Wofür musst du Eigenkapital einsetzen – und wofür nicht?
Nicht alles, was zum Haus gehört, lässt sich über den Kredit finanzieren.
Nicht kreditfähig sind in der Regel:
- Möbel und Kücheneinbauten
- Gartenanlagen
- Carport oder Garage (wenn separat aufgestellt)
Diese Posten musst du meist aus Eigenkapital bezahlen. Einige Banken sind flexibel, solange der Beleihungswert der Immobilie das hergibt. Lasse Einbauten wie Küche oder Schränke separat im Kaufvertrag aufführen. Das kann die Grunderwerbsteuerbasis senken – ein steuerlicher Vorteil.
Fazit – Eigenkapital beim Hauskauf bringt Stabilität und Zinsvorteile
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto stabiler und günstiger wird deine Finanzierung. Selbst wenn du erst startest: Jede zusätzliche Reserve bringt dich näher an bessere Zinsen und mehr Sicherheit.
Für Einsatzkräfte mit unregelmäßigen Schichten zählt vor allem Planbarkeit:
- sichere Rate
- flexible Sondertilgungen
- solide Notreserve
Mit einer realistischen Kalkulation, strukturiertem Aufbau und gezieltem Einsatz deines Eigenkapitals sicherst du dir langfristig finanziellen Spielraum – und dein Eigenheim bleibt bezahlbar.
Häufige Fragen zu Eigenkapital beim Hauskauf
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Kann ich ein KfW-Darlehen als Eigenkapital für den Hauskauf nutzen?
-
Wann muss ich das Eigenkapital beim Hauskauf einsetzen?
-
Wie muss ich Eigenkapital nachweisen?
Ich freue mich auf alle deine Fragen.